Según la Ley de Propiedad Horizontal, la derrama de una comunidad es una cuota extraordinaria que se recauda para hacer frente a un determinado gasto que no estaba previsto entre los gastos comunes y corrientes de la comunidad.
Los aspectos más habituales que cubren las derramas de las comunidades son:
- Arreglos de desperfectos en la fachada del edificio
- Reparación o instalación de ascensores
- Cambios o renovación de las instalaciones eléctricas
- Mejoras en las tuberías
- Solución de humedades o de plagas
- Obras necesarias para poder pasar la inspección técnica de edificios
- Reparación o mejora que la comunidad decida (ej. Pintura).
¿Cómo se aprueba la derrama de una comunidad?
Cuando se produzca una urgencia, el presidente, dentro del ejercicio de sus funciones, puede aprobar la reparación que corresponda. Para sufragar tal actuación, el presidente aprobaría la correspondiente derrama que se comunicaría al resto de propietarios. Si, por el contrario, la incidencia no revistiera de tanta urgencia, pero se debiera reparar a la mayor brevedad, o se quisiera realizar algún mantenimiento no habitual como por ejemplo, pintar la escalera, se convocaría junta ordinaria o extraordinaria, donde se aprobaría tanto el presupuesto como la correspondiente derrama.
Por lo general, la mayoría de derramas precisan una doble mayoría simple, en caso contrario, su administrador les informará.
¿Quién debe pagar las derramas de la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal dictamina que las derramas para el pago de mejoras realizadas en el inmueble «serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras».
En el caso de ser inquilino y no propietario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que arrendador y arrendatario podrán pactar estos gastos de sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, pero, por norma general, los inquilinos no están obligados a abonar el importe correspondiente a las derramas, sean cuales sean.
¿Es obligatorio pagar la derrama de la comunidad de propietarios?
En un principio y por norma general, es obligatorio pagar la derrama por parte de todos los propietarios de viviendas que conforman el edificio, salvo que un juez autorice la suspensión de dicho pago.
De hecho, el Código Civil catalán, en su libro V establece que, los acuerdos adoptados por la junta son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso a los disidentes.
No obstante, es posible oponerse a la aprobación del gasto de las derramas, si estas están originadas por nuevas instalaciones o nuevos servicios comunes siendo su valor total acordado superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente de la comunidad. En este supuesto, los propietarios que se hayan opuesto, tampoco podrán disfrutar de las nuevas instalaciones o servicios.
¿Es obligatorio que un nuevo propietario pague las derramas aprobadas antes de la compra?
En estos casos, tal y como establece la Ley de Propiedad Horizontal, las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento en el que se exige el pago de dichas mejoras, por lo que el nuevo propietario no tendría que hacerse responsable del abono de cuotas anteriores a la compra del inmueble, pero sí en cambio de las posteriores.
¿Cómo se establece cuánto debe pagar cada propietario?
La Ley de Propiedad Horizontal no determina límites mínimos o máximos para la derrama y para su cálculo. Hay que basarse en el coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de cada piso o local, repartiendo así de forma proporcional el gasto entre todos los propietarios.
El importe de la derrama que tiene que aportar cada vecino suele ir en función de la cuota de participación que cada piso o local tiene asignado en el título constitutivo respecto de los elementos y servicios comunes. Por ejemplo, si el tercer piso tiene asignado una cuota de participación del 2,150%, el importe de la derrama que tendrá que pagar se corresponderá con el 2,150% del total del gasto.
Habitualmente, para facilitar el pago de las cuotas y dependiendo del importe total a pagar, se acostumbra a fraccionar, repercutiéndolo en distintos vencimientos acordados por los propietarios.